本项目为阿布扎比机场自由区(ADAFZ)Al Falah 自由区内一宗约 28,700㎡ 工业租赁地的仓储物流开发,由丹枫资本代表投资人 / 开发商客户评估与推进。结构为受让 30 年 Musataha 长租权益(2025–2055),在地块上开发两栋单层 Grade-A 仓库(可租赁面积 GLA 约 12,800㎡)及配套用房,用于仓储及相关物流活动。
投资逻辑:项目由「开发增值」与「持有吃租金成长」双重支撑。基准情景下成本收益率 8.5% 高于退出资本化率 8.0%,具备正向开发利差——「建成即具备价值」;叠加实际租约前两年免租与前期低基数地租的结构性利好,以及 65% 杠杆与 30 年租约内的租金递增,杠杆 IRR 约 15.8%、回报倍数 3.16x、稳定期现金回报 13.1%、DSCR 2.2x。在完成四项待决事项核实后,建议提交客户投资委员会审议。
EN. A Grade-A logistics development on a ~2.87 ha leasehold within ADAFZ's Al Falah Free Zone — acquiring a 30-year Musataha interest (2025–2055) and building two single-storey Grade-A warehouses (GLA ~12,800 sqm). The thesis rests on both development margin and rental-growth-on-hold: base-case yield on cost (8.5%) exceeds the exit cap (8.0%), giving a positive development spread, reinforced by the lease's two-year rent-free period and low early ground rent. Base-case levered IRR ~15.8%, equity multiple 3.16x, cash-on-cash 13.1%, DSCR 2.2x.
— 01 / 项目概况 项目概况
Project overview — tenure, scale, and scheme.
项目结构为受让现持有方的 Musataha 租约权益(由丹枫资本所代表的投资人 / 开发商客户承接),并承接 ADAFZ 30 年长租。开发用途为仓储及相关活动,符合自由区授权用途。地块与建筑指标依据阿布扎比市政与交通局(DMT)报建图。下列为去敏后的核心指标。
| 项目 Item | 内容(去敏) |
|---|---|
| 区域 Zone | ADAFZ · Al Falah 自由区(阿布扎比机场自由区,具体地块去敏) |
| 主开发商 Master Developer | ADAFZ(阿布扎比机场公司运营) |
| 土地权属 Tenure | Musataha 长租 30 年(2025–2055) |
| 租赁面积 Plot | 约 28,700 ㎡ |
| 建筑占地 / 覆盖率 | 约 13,000 ㎡ / 45.4% |
| 可租赁面积 GLA | 约 12,800 ㎡(两栋单层 Grade-A 仓库 W1 + W2) |
| 仓库净高 Clear Height | 8.6–12.3 m(适配高位货架与现代物流) |
| 授权用途 Use | 仓储及相关活动 Warehousing & associated |
| 丹枫角色 DFC Role | 代表投资人 / 开发商客户(寻源 · 可研 · 测算 · 结构设计);不直接出资或开发 |
开发方案:单层 Grade-A 仓储园区
方案为两栋单层 Grade-A 仓库 + 配套办公、设备与门卫用房,设卡车装卸区、通风与排烟系统。模型保守仅以仓库面积(GLA)计租,配套用房不单独计收入。
| 建筑 Building | 面积 GFA (㎡) | 类型 |
|---|---|---|
| 仓库 1 Warehouse 1 | ≈ 4,000 | 计租 GLA |
| 仓库 2 Warehouse 2 | ≈ 8,800 | 计租 GLA |
| 行政办公 / 设备 / 门卫 | ≈ 215 | 配套 |
| 可租赁面积 GLA | ≈ 12,800 | W1 + W2 |
— 02 / 区位与场地 区位与场地
Location & site — within ADAFZ's airport-driven logistics zone.
项目位于 ADAFZ「Al Falah 自由区」——由阿布扎比机场公司运营的约 8.3 平方公里工业/物流自由区,位于扎耶德国际机场(AUH)以东。地块南邻 Sweihan Road(E20),北靠阿布扎比–迪拜高速(E11),并可经 E12(Sheikh Khalifa 大桥)联通阿布扎比本岛,具备机场(空运)、哈利法港(海运)、阿提哈德铁路(陆运)多式联运条件。同区已有 MSM Logistic、Radius Group 等标杆物流开发,印证该自由区作为定制化(build-to-suit)Grade-A 物流集群的成色。
— 03 / 市场与需求 市场背景与需求
Market & demand — anchored to Danfeng's ADAFZ and national research.
上位市场判断引用丹枫智库对阿布扎比工业与物流市场的研究(DFC-8 城市/市场级框架),下沉至本项目可行性测算。阿布扎比通过《阿布扎比工业战略》(ADIS,配套 AED 100 亿政府投资)推动制造业到 2031 年翻倍至 AED 1,720 亿,工业与物流地产为核心受益板块;叠加电商、第三方物流(3PL)与多式联运,仓储需求结构性上行。
租金层面,Al Falah 处于阿布扎比 Grade-A 租金第一梯队——当前 Grade-A 仓库租金约 AED 550/㎡·年,ADAFZ 整体达 625(全阿布扎比最高)。JLL 数据显示阿布扎比仓库租金 2025 年 Q2 同比 +22.4% 至约 AED 470/㎡,优质资产出租率维持 95–98%;Knight Frank 预计 2026 年 A 级租金平稳略升,优质收益率压向 8% 以下(7.25–8.25%)。模型审慎取 550(低于市场最高 625),留有上行空间。
— 04 / 开发与运营假设 开发与运营假设
Development & operating assumptions — the lease structure is a structural tailwind.
土地为 Musataha 长租(30 年)。依据 ADAFZ 实际租约,租约结构对早期现金流构成实质利好:前 24 个月免租(覆盖建设期);地租第 3–4 年为 AED 35/㎡,自第 5 年起每年递增 5%;另按年地租 10% 收取服务费。免租期与前期低基数地租,使项目在交付初期即具备较强的现金流爬坡能力。
| 假设 Assumption | 取值 Value | 来源/口径 |
|---|---|---|
| 仓库租金 Rent | AED 550/㎡·年 | KF H2'25(Al Falah);低于 ADAFZ 最高 625 |
| 建造成本 Build | AED 1,800/㎡ | UAE Grade-A 仓库基准 |
| 软成本 Soft Costs | 硬成本 15% | 设计/报批/管理/不可预见 |
| 免租期 Rent-Free | 前 24 个月 | 覆盖建设期(实际租约) |
| 地租 Ground Rent | AED 35/㎡(Y3–4) | 第 5 年起每年 +5%;服务费 10% |
| 融资 LTC / 利率 | 65% / 6% | 只付息建模 |
| 退出 cap / 持有 | 8.0% / 10 年 | JLL 收益率区间 |
— 05 / 财务测算 财务测算
Financial analysis — positive development spread, attractive levered returns.
总开发成本(TDC)约 AED 52M(USD 14M 量级),资本结构为股本 35% / 贷款 65%(LTC)。因实际租约前两年免租,建设期地租计为零。成本构成中,受让长租权益对价约占三成,硬成本约六成,软成本约一成。
回报层面:稳定期净营运收益(NOI)约 AED 4.4M,成本收益率 8.5% 高于 8.0% 退出资本化率,意味着「建成即具备价值」;叠加 65% 杠杆与租约内租金递增,股本杠杆回报显著放大。退出价值(第 10 年 NOI ÷ 8.0%)约 AED 67M。
| 回报指标 Returns | 数值 Value |
|---|---|
| 成本收益率 Yield on Cost | 8.5% |
| 开发利润率 Profit on Cost | 29.0% |
| 无杠杆 / 杠杆 IRR | 10.1% / 15.8% |
| 回报倍数 Equity Multiple | 3.16x |
| 稳定期现金回报 Cash-on-Cash | 13.1% |
| 稳定期 DSCR | 2.2x |
— 06 / 敏感性与情景 敏感性与情景
Sensitivity — rent is the primary lever.
以仓库租金与退出资本化率为关键变量进行敏感性测试。租金是头号杠杆:租金每 ±25 AED/㎡,杠杆 IRR 约变动 ±2 个百分点,影响大于退出 cap 每 ±0.5 个百分点。基准租金 550 仍低于 ADAFZ 市场最高的 625,留有上行空间;退出 cap 在 7–9% 区间内,杠杆 IRR 维持约 14–18%。
| 变量 Variable | 区间 | 杠杆 IRR 影响 |
|---|---|---|
| 仓库租金 Rent | ±25 AED/㎡ | ≈ ±2.0 pp |
| 退出资本化率 Exit Cap | 7% – 9% | IRR 维持 ~14–18% |
| 退出 cap 每档 | ±0.5 pp | 影响小于租金 |
完整四张敏感性表(含成本收益率 / 利润率 / IRR / 倍数)见项目财务模型,授权投资人可在保密前提下查阅。
— 07 / 风险与缓释 风险评估与缓释
Risk & mitigation.
| 风险 Risk | 定级 | 缓释 Mitigant |
|---|---|---|
| 权益对价性质 | 中 | 须法律尽调与产权核验,确认权益转让的性质与登记路径 |
| 定位 / 边界核验 | 中 | 以官方地籍(DMT MyLand / Onwani)核实边界与坐标 |
| 租金不及预期 | 中 | 取 550(低于 ADAFZ 625)审慎假设;争取锁定预租约 |
| 造价超支 | 中 | 本地总包固定价合同 + 不可预见费(已含) |
| 退出流动性 | 低 | 机构买家活跃;退出 cap 做 7.25–9% 区间敏感 |
| 剩余租约年限 | 低 | 退出时尚余约 20 年;必要时谈判续期条款 |
— 08 / 待决事项 决策前须闭环的待决事项
Open items to close before IC — what we do not yet claim as settled.
遵循丹枫资本「对证据不足之处明确标注、不以虚假确信估算」的原则,以下事项须在提交投资委员会前闭环:
- 时间轴对齐。交付/开业时点与租约免租期的精确对应——免租期=建设期,交付时点不同需微调模型起算。
- 地块核实。经 DMT MyLand / Onwani 确认地块边界与定位(中间人提供的定位须经一手核实)。
- 租约转让。取得 ADAFZ 对 Musataha 转让的批准,以及续期条款的确认。
- 成本与租金落地。本地总包造价校准,以及预租约 / 意向租户的落实。
下一步:法律尽调(产权、租约转让、登记费)→ 造价与租金落地 → 投资委员会决策 → 交易执行。