2025 年是迪拜地产市场的又一个纪录年。全年住宅成交 205,400 套,成交额 AED 5,442 亿(同比 +25%)[1];全市办公租金 H2 2024 同比 +9.1%[2],进入 2025 Q3,DIFC shell-and-core 甲级写字楼均价已达 AED 425 psf,Riyadh 甲级写字楼空置率压降至 2% 以下[3]。Downtown Dubai 写字楼售价同比 +29%,从 2024 年底的 AED 3,986 psf 涨至 2025 下半年的 AED 5,130 psf[4]。
我们对 2026 Q2–Q4 给出三种情景。基准情景:住宅 prime 段年涨幅约 3%、mainstream 段约 1%,与 Knight Frank 官方预期一致[1];写字楼供需仍偏紧。乐观情景:美联储进一步降息,新增供给(KF 估算 2026 年约 16 万套[5])交付率维持在长期均值附近(36,000 套 / 年),住宅价格弹性温和向上。悲观情景:中东地缘冲突再升级或油价大幅回落,资本流入放缓、写字楼承诺租期延后。三种情景的概率分布不做精确量化——但 RISK 维度的下行场景必须先于配置决定被识别。
EN: 2025 was another record year for Dubai real estate. Residential transaction value reached AED 544.2bn (+25% YoY) on 205,400 deals; Knight Frank's 2026 base case is prime price growth of c.3% and mainstream c.1%. Office demand remains structurally undersupplied, with DIFC prime shell-and-core averaging AED 425 psf and Downtown sales prices up 29% to AED 5,130 psf in H2 2025. We frame Q2–Q4 2026 in three scenarios — base, upside (further Fed cuts, supply absorption holding near the long-run completion rate), and downside (regional tensions, oil shocks). Probabilities are not quantified; what matters is that downside scenarios are stress-tested before any allocation decision.
— 01 / MARKET REVIEW 2024–2025 市场回顾:迪拜地产录得历史新高
Dubai real estate posted record results across volume, value and price.
2024 年迪拜全市录得 226,000 笔房地产交易,总金额 AED 7,610 亿(同比成交量 +36%、金额 +20%)[6]。进入 2025 年,全年成交量进一步推升至约 27 万笔、金额约 AED 9,170 亿(同比 +20%),全市录得 311 万项房地产程序、新增投资者 12.96 万人(同比 +23%)[7]。
住宅板块(Knight Frank 口径)2025 全年成交 205,400 套、成交额 AED 5,442 亿(同比 +18% / +25%)[1];超 1,000 万美元住宅成交 500 笔,创历史新高,其中 Q4 单季 143 笔(环比 +39%)[1]。价格层面,REIDIN 12 月住宅指数同比 +12.88%(villa +15.16% / apartment +12.52%)[8];Prime 段已突破 AED 4,300 psf,citywide 公寓均价 AED 1,798 psf、别墅 AED 2,250 psf,较 2020 Q1 分别 +69% / +124%[9]。
结构性变化值得关注的两点
第一,Off-plan 占比从 2023 年的 61% 进一步升至 2024 年的 68%[8],显示开发商主导的供给端仍在快速扩张。第二,2025 年新发放抵押贷款交易 50,974 笔(+22.5%),平均 LTV 73.7%[7];但 cash buyer 比重仍占 86–87%[9]——这是迪拜与全球其他高门槛城市最大的结构性差异之一,也是政策利率敏感度被部分隔离的原因。
— 02 / SUB-MARKETS 三大子市场深度
DIFC, Business Bay, Dubai South — three sub-markets, three theses.
2.1 DIFC 写字楼 — 结构性短缺仍是主线
DIFC 是 1.0 阶段丹枫资本最关心的子市场,因为它同时承载金融机构集聚、监管环境(DFSA 准英美法)、和我们自己办公地点。2025 H1,DIFC fitted office 均价 AED 400 psf;进入 Q3,shell-and-core 均价已达 AED 425 psf,主因供给极端紧张[3]。2025 H1 DIFC 新增公司注册 1,081 家,创设区以来新高,累计 7,700 家[10]。Banking & Capital Markets 类公司增至 289 家(同比 +17%),Wealth & Asset Management 类增至 440 家(同比 +18.9%)[10]。
供给侧,Knight Frank 跟踪 DIFC 在 2025–2030 间将新增 3.3–7.7 mn sqft 写字楼供应,且几乎全部 build-to-rent[3]。这意味着供需平衡的修复需要 3–5 年,在此之前 DIFC prime 租金的"上行偏置"基本结构性确立。
2.2 Business Bay 住宅 — 高端化与供给曲线
Business Bay 在 2024 年录得约 AED 240 亿住宅成交、10,690 笔交易[8];2025 Q4 该区一套 Bugatti Residences 公寓以 USD 1.497 亿成交,创年度迪拜单笔住宅纪录[11]。供给侧,KF 跟踪 Business Bay 至 2030 年将新增 4.6 mn sqft 写字楼[3];住宅与混合用途新增供给亦显著。
我们的判断:Business Bay 正在经历"双重再定位"——既是 Downtown 外溢的高端住宅替代,也是 build-to-sell 写字楼集聚区。1.0 阶段我们对该区的整体态度是结构性认可、估值审慎:高端段成交集中于个别开发商旗舰项目,主流段对供给曲线敏感。下行场景下,主流段价格弹性大于 prime 段。
2.3 Dubai South — 长期基础设施驱动
Dubai South 是 Dubai 2040 Master Plan 中五大城市中心之一(Expo 2020 Centre 域)[12];Al Maktoum International Airport 扩建、District 2020 转型、Dubai 物流走廊深化,是其底层逻辑。2024 年别墅 off-plan 销售中,Emaar South / Dubai South / Damac Hills 2 / The Valley 合计占 25%[8]。Hessa Street 走廊改造完工后,Dubai South 与中迪拜的连接性进一步改善:RTA 已于 2025 年完成一期(SZR–Al Khail Road 4.5 公里段),通勤时间从 15 分钟降至 4 分钟;二期(Al Khail Road–E311)合同已于 2026 年 2 月授出[13]。
我们的判断:Dubai South 是典型的"基础设施先行、定价后行"型子市场,适合中长期(5–10 年)持有视角的资本;短期(12–24 个月)流动性弱于 Downtown / Business Bay。
— 03 / REGIONAL SPILLOVER Saudi Vision 2030 对迪拜的双向影响
Riyadh's office tightness reinforces Dubai. NEOM's restructuring may reflow capital and talent.
Saudi Arabia 自 2016 年以来已签发约 USD 1,960 亿建筑合同[3];Riyadh Grade A 写字楼租金 Q3 2025 同比 +15.1%(SAR 2,750 psm),占用率 98%[14]。780 家跨国企业承诺设立 Riyadh 区域总部(RHQ),其中美国 41%、英国 19%、中国 8%[14]。
但 NEOM 已于 2025 年底进入重组阶段:Trojena 拟划归体育部与 Qiddiya、Sindalah 拟移交 Red Sea Global、NEOM 员工规模拟压缩至 1/3[15];2029 亚洲冬运会推迟[15]。2025 年 11 月《金融时报》报道 NEOM 设计团队对 The Line 可行性产生怀疑[16];Qiddiya 已开 Six Flags(2025 年 12 月)、Aquarabia(2025 年 4 月);ROSHN 进展最稳健,目标 2030 年交付 40 万套住宅[16]。
对迪拜的双向影响:(a) Riyadh 写字楼极端短缺会持续把部分国际机构的"区域总部 + 迪拜分部"双布局推向迪拜——这是 DIFC 占用率维持高位的结构性原因之一;(b) NEOM 重组释放的资本与人才可能回流 Riyadh 与迪拜成熟资产;(c) 沙特高端零售与酒店供给在 2026–2028 年的释放可能对迪拜形成竞争性压力,尤其在游客分流维度。
— 04 / OUTLOOK Q2 2026 三个正在跟踪的板块机会
DIFC prime offices, Hessa Street corridor, and small-scale Saudi pilots.
(a) DIFC 甲级写字楼的"租赁 + 持有"双路径
我们对 DIFC prime 写字楼的态度,简化为一句话:短期租约趋紧,长期供给在路上。建仓窗口在 2025 H2–2026 H1 已经较紧;2026 Q2 之后,关注 build-to-rent 新供给的预租率与交付节奏,这是判断租金天花板的关键变量。
(b) Hessa Street 廊道的中迪拜再定价
RTA 已确认一期通车、二期合同授出[13];走廊覆盖人口预计 2030 年超 64 万[13]。JVC、Arjan、Dubai Science Park、Al Barsha South 等社区的"通勤友好度"结构性改善——这是典型的微区位重估机会。1.0 阶段我们将在 Hessa Street 专题报告中详细拆解。
(c) Vision 2030 第三阶段下的沙特小型机会
我们暂不建议大体量直接进入沙特(原因:RHQ 框架未完全锁定、giga-project 优先序在调整、外资退出路径还在演进)[15];但 Riyadh 城市核心(Olaya、KAFD 外溢)的小体量写字楼或服务式公寓机会,值得在 2026 H2 起以小试点形式跟踪。
— 05 / STRESS TESTING 风险与压力测试
Five risk channels we monitor and the early signals we watch.
| 风险类型 · Risk | 触发条件 · Trigger | 早期信号 · Early Signals |
|---|---|---|
| 利率周期反转 Rate cycle reversal |
美联储 2026 H2 之后再度加息 | 迪拜 LTV 73.7% 这条均值的边际变化、mortgage 交易占比 |
| 沙特竞争性供给 Saudi competing supply |
Riyadh / Diriyah / Jeddah 顶级酒店与零售 2026–2028 集中开业 | 国际酒店品牌的 Riyadh 房间数公告、Dubai RevPAR 数据 |
| 地缘冲突再升级 Geopolitical escalation |
红海航运、霍尔木兹紧张升级 | DXB 客流、JAFZA 集装箱量、KF 提及的 "near-term investment activity may slow"[3] |
| 全球资本流入放缓 Global capital inflow slowdown |
美元周期、美股回调对全球 HNWI 现金头寸的影响 | Dubai 超 USD 10mn 段成交节奏(2025 全年 500 笔 vs 2024 全年 435 笔)[1] |
| 监管收紧 Regulatory tightening |
UAE / CN PIPL / CRS 跨境信息透明度推高合规成本 | DFSA / FATF 评估、PIPL 跨境流动备案细则 |
— 06 / DFC-8 VIEW DFC-8 框架视角的结论
An eight-dimension synthesis of the Q2 2026 view.
| Dimension | View |
|---|---|
| WHY | 迪拜对全球资本的吸引力来自税制、签证、安全与生活方式四重叠加;2025 数据(超 USD 10mn 段 +27.7%、UHNWI 净流入持续)显示这一动因结构未失效。 |
| WHICH | 1.0 阶段倾向 DIFC 写字楼(prime)+ Business Bay 住宅(谨慎)+ Dubai South(长期);Hessa Street 廊道作为微区位 watch list。 |
| WHEN | 周期处于 KF 所称"从 emerging 转 emerged"阶段[1];短期波动性下降,但长期阶段尚未完成。 |
| WHERE | 迪拜内部偏好中心商务节点 + 基础设施先行的次中心;沙特暂以小试点观察。 |
| WHO | 本地有交付记录的开发商(Emaar、Sobha、Aldar、Damac、Meraas)是 JV 默认候选;国际机构(Brookfield、Hines、CBRE IM)是 LP / 对手方候选。 |
| WHAT | 1.0 偏好已建成或在建后期的甲级写字楼、品牌住宅、与有完整运营品牌支撑的酒店混合用途。 |
| HOW | JV / SPV 默认结构;Escrow 严格使用 RERA 注册账户;现金交易优先,杠杆审慎。 |
| RISK | 利率、供给、地缘、流入、监管五条线持续监控,任何决策附 down-case 压力测试。 |