2025 年是迪拜房地产监管框架的一个结构性拐点。三项改革——Smart Rental Index 替代旧版 RERA Rent Calculator(2025 年 1 月 2 日起施行)[1]、Executive Council Resolution No.11 of 2025 允许自由区企业进入 Mainland 经营(2025 年 3 月 3 日颁布)[4]、DLD 要求非本地卖家销售款必须打入"产权证持有人本人名下 UAE 银行账户"(2025 年 Q2 经媒体公开)[9]——共同重构了外资与迪拜房地产的互动方式。
三条改革的共同主线是可追溯性——租金的可追溯、公司主体的可追溯、资金流的可追溯。对希望把迪拜作为长期配置目的地的中国与亚洲机构和高净值客群而言,这一阶段切换既意味着更高的合规门槛,也意味着更可预期的市场行为——后者对于机构化配置者实际上是利好。
EN. 2025 marks a structural turning point in Dubai's real-estate regulatory framework. Three reforms — the Smart Rental Index replacing the old RERA Rent Calculator (effective 2 January 2025); Executive Council Resolution No. 11 of 2025 enabling Free Zone entities to operate in Mainland Dubai (issued 3 March 2025); and the DLD directive requiring non-resident sellers to receive sale proceeds only into a UAE bank account in the title-deed holder's own name (publicly clarified by Q2 2025) — collectively re-engineer how foreign capital interacts with Dubai property. The thread connecting them is traceability: of rent values, of corporate vehicles, and of fund flows.
— 01 / CONTEXT 引言:RERA 为什么需要改革
From rapid expansion to institutional-grade transparency.
迪拜房地产市场过去十年完成了规模化扩张,2024 年全年登记的租赁合同首次突破 90 万份(同比 +8%,DLD 公开数据)。但旧有的监管工具——基于地理分区(zone-based)的 RERA Rent Calculator、自由区与 Mainland 的二元割裂、非本地卖家资金流的弱约束——已经无法支撑下一阶段"全球资本主城市"定位所需的透明度与抗洗钱标准。
DLD 在 2024 年下半年密集预告、2025 年密集落地的一系列改革,本质上是把迪拜从"宽松吸引资本"阶段切换到"高质量沉淀资本"阶段。对希望把迪拜作为长期配置目的地的中国与亚洲机构客群而言,这一阶段切换既意味着更高的合规门槛,也意味着更可预期的市场行为——后者对于机构化配置者实际上是利好。
— 02 / REFORM #1 Smart Rental Index 替代旧版 Rent Calculator
From zone-based pricing to building-by-building star ratings.
DLD 于 2025 年 1 月 2 日正式上线 Smart Rental Index(智能租金指数),核心机制是为迪拜每一栋住宅楼分配 1–5 星建筑评级,评级基于 60 余项指标(建筑年龄、维护质量、装修等级、配套设施、停车与物业管理、可持续性等),由 DLD 通过 AI 模型综合 Ejari 实时合同数据库进行评估和动态更新[1][2]。
关键变化
- 从分区计价到分楼计价。同一区域内,5 星新楼可以获得更高的租金上限,而 1 星老楼即便位于黄金区段,租金天花板也会受抑。
- 从年度更新到实时更新。系统与 Ejari 直连,新登记合同即时进入模型,租金均值动态调整。
- 与 Decree 43 of 2013 的涨幅阶梯整合。租金低于市场均值越多,允许的续约涨幅越大(0% / 5% / 10% / 15% / 20% 五档),但"市场均值"现在以楼宇星级精确锚定。
- 预计扩展到商业、零售、工业。DLD 公开表态后续将扩展评级范围(具体时间以官方公告为准)。
对外资意味着:租金上涨曲线变得可建模,DFC-8 框架下的"现金流稳定性"维度首次具备了来自监管层的清晰输入参数。但同时,租金天花板的细颗粒化也意味着粗放式投机策略(买入老楼套利分区均值)的空间被压缩。对于以现金流稳定性为核心配置逻辑的机构资本,这一改革整体利好;对于以租金套利为核心的散户型买家,这一改革整体利空。
— 03 / REFORM #2 Resolution 11/2025 打通自由区与 Mainland
Free Zone entities can now operate on the Mainland — under a structured permit regime.
2025 年 3 月 3 日颁布、3 月 3 日起生效的 Resolution 11/2025,首次为迪拜自由区企业(DIFC 注册的金融机构除外)在 Mainland Dubai 经营提供了系统性合规通道[4][5][6]。
核心机制
基于 Dentons、Afridi & Angell、Lexology 等公开法律解读,Resolution 11 的核心结构包括以下几个层面。
- 三种许可形态。(i) Mainland 分支机构 license;(ii) 总部留在自由区的 dual license;(iii) 特定活动的临时许可(temporary permit)。
- 主管机构。Dubai Department of Economy and Tourism(DET)。
- 费用结构。分支 license 年费 AED 10,000;临时许可年费 AED 5,000[5]。
- 过渡期。已经在 Mainland 实际经营的自由区主体需在生效日起 1 年内合规化。
- 后续细化。2025 年 10 月 8 日,DET 在 Invest in Dubai 平台正式推出 Free Zone Mainland Operating Permit(FZMP),初期面向科技、咨询、设计等非受监管行业,有效期 6 个月、费用 AED 5,000、可续期[6]。
对外资意味着:对于在 DIFC、DMCC、DAFZA 等自由区注册的中方主体(尤其是非金融类),进入 Mainland 房地产开发或资产管理活动的路径从"必须设立 Mainland 独立公司"或"必须借助第三方代理"切换为"在原主体下加挂分支或申请活动许可"。对于丹枫资本这类 DIFC 注册的研究与投资平台,Resolution 11 显著降低了在 Mainland 进行联合开发、SPV 共投、资产管理服务的结构成本。
— 04 / REFORM #3 非本地卖家强制 UAE 银行账户
Sale proceeds must flow into a UAE bank account in the title-deed holder's own name.
2025 年中段,DLD 通过行业渠道与法律实务通报澄清(2025 年 6 月起被多家律所与房地产平台公开引用):所有非本地房产卖家的销售款必须打入"产权证(Title Deed)持有人本人名下的 UAE 银行账户"[9][10][11]。
关键要点
- 支付方与收款人统一。Manager's Cheque 与电子划款的收款人必须严格匹配产权证抬头。
- PoA 退出收款链。Power of Attorney 持有人仍可代表卖家完成签字、过户等法律手续,但不再被允许代收资金。
- 适用范围广泛。freehold、按揭、off-plan 等所有产权类型均适用。
- 联合持有人各自开户。多名联合持有人需要每人各自持有 UAE 账户。
与 AML 的逻辑联系:此项调整与 UAE Central Bank 持续推进的 FATF / MENAFATF 整改方向一致——通过把资金落点强制收敛到 UAE 银行体系内,实现"资金路径与资产路径在 UAE 监管视野内汇合",大幅降低跨境洗钱与"代收套利"空间。
对外资意味着:卖出端流程需提前 4–8 周准备(非居民 UAE 账户开立通常需要 2–6 周;部分银行要求 AED 25,000–100,000 最低余额)[12]。PoA 文件结构需要重做(旧的"PoA 全权代收"模式不再可行)。对中方 LP 而言,资金回流路径建议在投资进入前就预先设计好"UAE 收款账户 + 跨境合规出境"双层结构。
— 05 / IMPACT 三条变化对中国与亚洲资本的实际影响
Higher compliance costs, but a more institutional-grade market.
| 维度 · Dimension | 影响 · Impact |
|---|---|
| 配置便利化 Easier deployment |
Resolution 11 让 DIFC / DMCC 注册的亚洲资本平台获得更顺畅的 Mainland 业务路径;Smart Rental Index 让持有型资产的现金流建模有了监管层背书;非本地卖家账户规则让资金回流路径更清晰。 |
| 合规成本上升 Higher compliance costs |
三条改革合计使"零成本进入、零成本退出"的旧模式终结。配置者需要在进入前完成主体结构选择(DIFC / DMCC / Mainland)、UAE 银行账户预开、PoA 与资金回流路径设计、税务衔接(尤其与中国 CRS、个人所得税、PIPL 数据出境)。 |
| 机构化加速 Institutionalization |
三条改革共同的政策意图,是把迪拜从"散户友好城市"升级为"机构友好城市"。这对追求长期、可解释、可审计配置的机构资本,是结构性利好。 |
— 06 / DFC-8 VIEW DFC-8 框架视角的总结
Three reforms reshape three dimensions of the DFC-8 framework.
将三条改革映射到 DFC-8 八维框架:
| 改革 · Reform | 受影响 DFC-8 维度 | 具体变化 |
|---|---|---|
| Smart Rental Index | WHEN / WHAT 现金流稳定性 + 资产形态 | 输入参数被监管层精细化,租金天花板与资产星级绑定 |
| Resolution 11/2025 | HOW / WHO 结构与执行 + 对手方 | 合作结构可选项被显著扩展,DIFC 主体进入 Mainland 路径明确 |
| 非本地卖家账户规则 | HOW / RISK 结构与执行 + 风险 | 资本结构与退出路径的合规设计前置要求显著提高 |
对于使用 DFC-8 框架的配置者,这意味着 2025 年之后的迪拜房地产研究底稿,必须在进入前就完成"主体—资金—退出"三层结构的合规设计——否则将面临过户延迟、资金滞留、PoA 失效等运营性风险。这也是丹枫资本在每一份投资备忘录中,将"HOW"与"RISK"两个维度强制要求 down-case 压力测试的根本原因。